REITs und Immobilienfonds: Erträge aus Immobilien ohne die Pflichten eines Vermieters – aber nicht ohne Risiko

Der Besitz von Immobilien hat einen offensichtlichen Reiz. Ein Anruf eines Mieters um zwei Uhr morgens wegen eines Rohrbruchs hingegen nicht.

REITs und Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne die Gebäude selbst verwalten zu müssen. Doch der Wegfall der Vermieterpflichten beseitigt nicht das Anlagerisiko. Und die Unterschiede zwischen dem Kauf einer börsennotierten Immobiliengesellschaft, eines ETF und eines Fonds, der Gebäude direkt besitzt, sind größer, als ihre ähnlichen Bezeichnungen vermuten lassen.

Für Führungskräfte, die kurz vor dem Ruhestand stehen oder vor einem beruflichen Neuanfang, geht es um mehr als nur Renditen: Wird diese Investition das Einkommen, die Flexibilität und die finanzielle Absicherung sichern, die Sie für die nächste Lebensphase benötigen?

Hier finden Sie einen praktischen Überblick über die Vorteile, die Vor- und Nachteile sowie die Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie Ihr Kapital anlegen.

Machen Sie sich zunächst klar, was Sie kaufen

Der Begriff „Immobilieninvestition“ umfasst mehrere, recht unterschiedliche Modelle.

Ein REIT(Real Estate Investment Trust) ist ein Unternehmen, das unter bestimmten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen tätig ist und dessen Geschäftstätigkeit sich auf Immobilien oder immobilienbezogene Finanzierungen konzentriert. Equity-REITs besitzen in der Regel ertragsbringende Gebäude; Hypotheken-REITs investieren in immobilienbezogene Kredite oder Wertpapiere. REIT-Strukturen sehen in der Regel erhebliche Ausschüttungen an die Anteilseigner vor, wobei die genauen Vorschriften vom jeweiligen Land abhängen. Ein börsennotierter REIT kann über ein Brokerkonto gekauft und verkauft werden, ähnlich wie andere börsennotierte Aktien.[finanzwissen]

Ein Immobilienfonds bündelt das Geld der Anleger. Entscheidend ist, was darin steckt:

• Ein Immobilien-ETF oder ein Immobilienfonds investiert in börsennotierte Immobilienunternehmen, darunter möglicherweise auch REITs.
• Ein deutscher offener Immobilienfondsinvestiert in der Regel direkt in Gebäude.
• Ein geschlossener oder privater Immobilienfonds bindet Kapital in bestimmte Immobilien oder Strategien ein, oft mit begrenzten Ausstiegsmöglichkeiten.

Diese Produkte sind nicht austauschbar. Die deutsche Finanzaufsichtsbehörde BaFin erläutert den Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, einschließlich ihrer unterschiedlichen Anlagestrukturen, Risiken und Zugangsbeschränkungen.

Die erste Frage lautet also nicht: „Welche Immobilieninvestition bietet die höchste Rendite?“, sondern: „Was genau kaufe ich – und wie bekomme ich mein Geld zurück?“

Argumente dafür: Warum Investoren sie in Betracht ziehen

Beteiligung am Immobiliengeschäft ohne selbst ein Immobilienunternehmen zu führen

Der offensichtlichste Vorteil ist die Delegation. Sie erhalten Zugang zu einem Immobilienunternehmen oder -portfolio, ohne sich persönlich um Reparaturen kümmern, Mietverträge aushandeln oder Mieten einziehen zu müssen.

Deutsche offene Immobilienfonds erzielen ihre Renditen beispielsweise in erster Linie durch Mieteinnahmen und Wertentwicklungen der Immobilien. Ihr Portfolio kann Büros, Logistikimmobilien, Hotels, Einkaufszentren oder Wohngebäude umfassen. Die Verwaltungsgesellschaft ist für das Anlagegeschäft zuständig.

Das kann für jemanden interessant sein, der in Immobilien investieren möchte, aber keine weiteren betrieblichen Verpflichtungen übernehmen will.

Zugang ohne den Kauf eines ganzen Gebäudes

Durch direkten Besitz kann eine beträchtliche Kapitalmenge in einer einzigen Anlage gebündelt werden. Gemeinsame Investitionen bieten einen weiteren Weg.

Die BaFin weist darauf hin, dass deutsche offene Immobilienfonds relativ niedrige Mindestanlagebeträge haben können und sich für Sparpläne eignen. Außerdem können sie die Anlagen auf mehrere Gebäude, Regionen und Nutzungsarten verteilen – eine Diversifizierung, die für viele Privatpersonen durch direkten Immobilienbesitz nur schwer zu erreichen wäre.

Diversifizierung verhindert zwar keine Verluste, kann aber die Abhängigkeit von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie oder eines einzelnen Mieters verringern.

Potenzielle Erträge

Aufgrund ihrer Ausschüttungsverpflichtungen sind REITs für Anleger interessant, die regelmäßige Erträge aus ihrem Portfolio anstreben. Die Ausschüttung ist jedoch nur ein Teil des Anlageergebnisses. Eine Dividendenzahlung schützt den Wert der Anteile nicht, und eine höhere Rendite ist nicht automatisch ein Hinweis auf eine bessere Anlage.[finanzwissen][finanzwissen]

Die entscheidende Frage ist, ob das Einkommen auf einem tragfähigen Geschäft basiert – und nicht nur, ob der angegebene Prozentsatz attraktiv erscheint.

Liquidität – wenn man die richtige Struktur wählt

Börsennotierte Immobilienaktien und Fonds, die diese Aktien halten, bieten eine andere Ausstiegsmöglichkeit als der Verkauf einer Immobilie. Diese Bequemlichkeit darf jedoch nicht mit Preisstabilität verwechselt werden: Börsennotierte Immobilienanlagen unterliegen weiterhin den Schwankungen des Aktienmarktes.[finanzwissen]

Börsengehandelte Immobilienanlagen sollten auch nicht mit deutschen offenen Fonds verwechselt werden, die Gebäude direkt besitzen. Letztere unterliegen bestimmten Rücknahmebeschränkungen, auch wenn der Begriff „offen“ zunächst nach beruhigender Flexibilität klingt.

Die Gegenargumente: Was mehr Beachtung verdient

Zinssätze und Finanzierungskosten

Immobilienunternehmen reagieren empfindlich auf die Finanzierungsbedingungen. Steigende Zinssätze können die Finanzierungskosten erhöhen und Druck auf Gewinne und Bewertungen ausüben. Bei börsennotierten Immobilienaktien kann es zudem zu erheblichen Kursrückgängen kommen.[finanzwissen]

Aus diesem Grund sollte die Formulierung „durch Immobilien abgesichert“ niemals so verstanden werden, dass „ein Wertverlust unwahrscheinlich ist“.

Bevor Sie investieren, sollten Sie über das Immobilienportfolio hinausblicken. Berücksichtigen Sie die Finanzierungsstruktur, den Umfang der Fremdfinanzierung und die möglichen Auswirkungen einer Refinanzierung auf das Unternehmen.

Die Liquiditätsfalle

Für deutsche Anleger ist dies einer der wichtigsten Unterscheidungspunkte in der gesamten Diskussion.

Bei kürzlich erworbenen Anteilen an deutschen offenen Immobilienfonds ist für die Rücknahme durch die Verwaltungsgesellschaft in der Regel eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vorgesehen. Der Rücknahmepreis steht zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht fest. Die Anforderungen sollten nicht einfach als automatische Wartezeit von drei Jahren verstanden werden: Entscheidend ist, dass beide Bedingungen zum Zeitpunkt der Rücknahme erfüllt sind.[bafin]

Einige Anteile können stattdessen an einer Börse verkauft werden, wobei der Marktpreis erheblich vom von der Verwaltungsgesellschaft veröffentlichten Wert abweichen kann. In Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Anteilen auch ausgesetzt werden.[bafin]

In den Leitlinien der Verbraucherzentrale zu Kursrückgängen und Schließungen von Immobilienfonds wird erläutert, warum Anleger vor der schwierigen Entscheidung stehen können, abzuwarten oder mit einem Abschlag zu verkaufen.[verbraucherzentrale]

Geld, das möglicherweise bald benötigt wird, sollte nicht als leicht verfügbar betrachtet werden, nur weil die Anlage als Fonds bezeichnet wird.

Diversifizierung hat ihre Grenzen

Ein Fonds kann zwar zahlreiche Gebäude besitzen und dennoch ein konzentriertes Engagement aufweisen – beispielsweise in Büroimmobilien in einer bestimmten Region oder bei einer bestimmten Art von Mietern.

Die BaFin nennt Mietausfälle, Leerstände, sinkende Immobilienbewertungen und die lokale Wirtschaftslage als wesentliche Risiken. Anlagen außerhalb des Euro-Raums können zudem zu einem ungesicherten Währungsrisiko führen.[bafin]

Die Anzahl der Eigenschaften spielt eine Rolle, aber ebenso wichtig ist, was diese Eigenschaften gemeinsam haben.

Gebühren können das Ergebnis schmälern

Eine professionelle Verwaltung ist nicht kostenlos.

Je nach Produkt können für Anleger Ausgabeaufschläge, laufende Verwaltungs- und Verwahrungskosten, Transaktionskosten sowie erfolgsabhängige Gebühren anfallen. Die BaFin empfiehlt, die Vorabkosteninformation zu prüfen und Anbieter zu vergleichen, anstatt sich auf die ausgewiesene Rendite zu verlassen.[bafin]

Ein sinnvoller Vergleich fragt danach, was nach Abzug der Kosten übrig bleibt – und nicht danach, was das Portfolio vor Abzug der Kosten erwirtschaftet hat.

Eine weniger sichtbare Volatilität ist nicht gleichbedeutend mit geringerem Risiko

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Eine Anlage, deren Kurs nicht ständig schwankt, kann ruhiger wirken. Dennoch sind Direktimmobilienfonds weiterhin Bewertungsschwankungen, Mietproblemen und Liquiditätsdruck ausgesetzt.

Die BaFin warnt ausdrücklich davor, dass offene Immobilienfonds Kapitalverluste erleiden können und dass Rücknahmen ausgesetzt werden können. Eine auf den ersten Blick ruhiger wirkende Anlage ist nicht unbedingt eine leichter zugängliche oder sicherere.[bafin]

REITs vs. Immobilienfonds: Ein kurzer Vergleich

Der ursprüngliche Vergleich ist im Folgenden beibehalten worden, wobei deutsche offene Immobilienfonds gesondert aufgeführt sind, da sich ihre Liquiditätsvorschriften wesentlich unterscheiden.

Die oben genannten strukturellen Unterschiede und Risiken stützen sich auf die BaFin-Leitlinien zu Immobilienfonds sowie auf Erläuterungen zu börsennotierten Immobilien- und REIT-Strukturen. Die jeweiligen Produktunterlagen sind weiterhin unverzichtbar.[finanzwissen][bafin][finanzwissen]

Sind sie derzeit eine gute Anlage?

Eine Marktprognose kann keine Aussage zur persönlichen Eignung treffen.

Niedrigere Finanzierungskosten mögen einigen Immobilienunternehmen helfen, doch das macht noch lange nicht jeden REIT attraktiv. Ebenso ist ein Fonds, der Sachanlagen in Form von Gebäuden hält, nicht automatisch eine sichere Quelle für das Einkommen im Ruhestand. Die Qualität der Immobilien, die Verschuldung, die Kosten und die Ausstiegsmöglichkeiten spielen allesamt eine Rolle.

Anstatt mit einer Prognose zur nächsten Zinsänderung zu beginnen, sollten Sie zunächst den Zweck der Anlage betrachten:

• Soll damit ein Einkommen erzielt werden?
• Handelt es sich um eine langfristige Anlage, die Sie unangetastet lassen können?
• Soll damit ein bestehendes Portfolio diversifiziert werden?
• Oder handelt es sich um Geld, das Sie möglicherweise während einer Übergangsphase benötigen?

Diese Fragen helfen dabei, eine Anlagechance von einer Fehlanpassung zwischen dem Produkt und Ihrer persönlichen Situation zu unterscheiden.

Warum dies bei einem Führungswechsel wichtig ist

Der Ausstieg aus einer Führungsposition bietet eine gute Gelegenheit, zu prüfen, inwiefern finanzielle Entscheidungen mit dem Leben zusammenhängen, das Sie sich aufbauen möchten.

In Der Ruhestand ist kein Endzustand. Er ist ein Neuanfang., WiseForce Advisors betrachtet den Ruhestand eher als einen neuen Lebensabschnitt denn als Endziel. Diese Sichtweise wirft eine weitergehende Frage auf: Was sollten Ihre Ressourcen Ihnen ermöglichen?[wiseforceadvisors]

Vielleicht möchten Sie sich Raum verschaffen, um die Arbeit in einem Aufsichtsrat kennenzulernen, eine Beratungspraxis aufzubauen, ein Start-up zu unterstützen oder sich Zeit zu nehmen, bevor Sie sich für ein neues Engagement entscheiden. Die entscheidende Frage in Bezug auf die Investition lautet dann nicht nur: „Was bringt das finanziell?“, sondern: „Bewahrt mir das die Freiheit, die ich für meinen nächsten Lebensabschnitt brauche?“

Der Artikel von WFA Die Zahl der CEO-Ruhestandsantritte ist innerhalb eines Jahres um 59 % gestiegen. Kaum jemand spricht darüber, warum. beleuchtet die Bedeutung einer bewussten Gestaltung des Gleichgewichts zwischen zukünftigen Rollen, Engagement und Unabhängigkeit. Die zentrale Botschaft zur Übergangsplanung ist hier relevant: Beginnen Sie mit dem nächsten Lebensabschnitt, den Sie sich wünschen, anstatt die erste verfügbare Option zu akzeptieren.[wiseforceadvisors]

Eine Investition kann für sich genommen sinnvoll sein und dennoch zum aktuellen Zeitpunkt in Ihrem Leben falsch sein.

Fünf Fragen, die Sie sich vor einer Investition stellen sollten

1. Welche Rolle soll diese Investition spielen?

Legen Sie fest, ob Sie Erträge, ein langfristiges Engagement im Immobilienbereich oder ein anderes konkretes Ziel anstreben. Vermeiden Sie es, von einem einzigen Produkt zu erwarten, dass es Erträge, Wachstum, Stabilität und sofortige Verfügbarkeit gleichermaßen gut bietet.

2. Wann könnte ich das Geld benötigen?

Stimmen Sie Ihren potenziellen Liquiditätsbedarf mit den tatsächlichen Ausstiegsbedingungen ab. Lesen Sie bei deutschen offenen Immobilienfonds die Haltefristen und Kündigungsfristen sorgfältig durch. Prüfen Sie bei geschlossenen Fonds, ob ein praktischer vorzeitiger Ausstieg überhaupt möglich ist.

3. Welche Risiken gehe ich bereits ein?

Achten Sie auf die zugrunde liegenden Regionen, Immobilienarten und Mieter – nicht nur auf die Produktbezeichnung. Ein Portfolio aus mehreren Fonds kann dennoch dieselben Risiken aufweisen. Die BaFin hebt die Diversifizierung über Regionen und Nutzungsarten hinweg als wichtiges Unterscheidungsmerkmal hervor.

4. Was werde ich bezahlen?

Überprüfen Sie die vollständige Kostenoffenlegung, einschließlich Kaufgebühren und laufender Ausgaben. Fragen Sie, wie viel die Investition einbringen muss, bevor diese Kosten zurückgezahlt werden. [Bafin]

5. Verstehe ich die Nachteile?

Lesen Sie das Schlüsselinformationsdokument, den Prospekt und die aktuellen Berichte. BaFin betont, dass die regulatorische Aufsicht nicht darauf beruht, ob die Strategie eines Fonds erfolgreich sein wird. Das Investitionsrisiko bleibt beim Investor.

Häufig gestellte Fragen

Sind REITs für Anfänger geeignet?

Sie können einen zugänglichen Zugang zu börsennotierten Immobilieninvestitionen bieten, sind aber dennoch Unternehmensanteile und können erhebliche Preisschwankungen erleben. Das Verständnis der Aktivitäten und Risiken des Unternehmens ist wichtiger als die Einfachheit der Trade-Platzierung. [finanzwissen] [finanzwissen]

Kann ich jederzeit aus einem deutschen offenen Immobilienfonds abheben?

Nicht über die Verwaltungsgesellschaft, ohne die geltenden Vorschriften einzuhalten. In der Regel gelten Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen, und Rücknahmen können ausgesetzt werden. Ein Umtauschverkauf ist möglicherweise möglich, jedoch möglicherweise zu einem anderen Preis.

Ist eine hohe Dividendenrendite ein Zeichen für einen guten REIT?

Nicht für sich genommen. Eine Ausschüttung muss im Zusammenhang mit dem Gewinn, der Finanzierung und dem Kursrisiko des Unternehmens betrachtet werden. Die auf Ausschüttungen ausgerichtete Struktur von REITs macht sie nicht zu einem Produkt mit garantierten Erträgen.

Was sollte ich vor dem Kauf eines Immobilienfonds lesen?

Beginnen Sie mit dem Dokument mit den wesentlichen Informationen, dem Prospekt, der Kostenangabe sowie den aktuellen Jahres- und Halbjahresberichten. Die BaFin stuft diese Dokumente als zentral ein, um das Produkt, seine Zielgruppe, die Risiken und die Gebühren zu verstehen. Fazit

REITs und Immobilienfonds können den Zugang zu Immobilieninvestitionen erleichtern und den Vermieter vom praktischen Aufwand entlasten. Sie beseitigen jedoch nicht das Risiko von Finanzierungskosten, Leerstand, Wertverlusten oder Anlageverlusten. Zudem schränken manche Strukturen den Zugriff auf Ihr Kapital erheblich ein.

Der richtige Ausgangspunkt ist nicht die höchste Rendite oder die zuversichtlichste Marktprognose. Es ist vielmehr ein klares Verständnis dafür, wofür Sie das Geld benötigen – und wann.

Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Lassen Sie sich hinsichtlich Ihrer persönlichen Situation von entsprechend qualifizierten Fachleuten beraten.

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Ihre finanziellen Vorkehrungen sollten das Leben und die Arbeit unterstützen, die Sie sich für die Zukunft wünschen – und nicht diese Entscheidungen für Sie treffen.

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